Wie het Utrecht Science Park ten zuidoosten van de stad nadert, kan het Kruytgebouw moeilijk over het hoofd zien. Met zijn negen verdiepingen, vier vleugels, ca. 50.000 m² bruto vloeroppervlak en brutalistische architectuur vormt het een gezichtsbepalend element. Hier huizen de faculteit Bètawetenschappen en de startups van Utrecht Inc., met voornamelijk laboratoria en enkele onderwijsvoorzieningen. Het gebouw dateert uit begin jaren ’70 en is toe aan een ingrijpende renovatie. “Aanvankelijk was het idee om het te slopen”, vertelt Jan Dirk Ferdinandusse van AT Osborne. “Maar binnen de universiteit werd de afgelopen jaren steeds vaker de vraag gesteld of het gebouw niet behouden kon blijven. De fundering en casco waren nog in uitstekende conditie en vertegenwoordigden een behoorlijke waarde. Het vele CO2 dat vrij zou komen bij de sloop was bovendien vanuit de duurzaamheidsgedachte onwenselijk. Daarom werd eind 2020 besloten om de mogelijkheid van herontwikkeling te onderzoeken.”
Jan Dirk werd in 2021 als ontwikkelmanager bij deze opgave betrokken, binnen de directie Vastgoed & Campus van de universiteit. Op dat moment lag het onderwerp behoorlijk gevoelig. Het gebouw was immers nog in gebruik. Onder de gebruikers bestond veel weerstand tegen het idee om te moeten werken te midden van een ingrijpende verbouwing. Daarbij lagen er al concrete plannen om ter vervanging van het Kruytgebouw op de campus twee nieuwe gebouwen voor de faculteit te realiseren. Daar zou, met een besluit tot herontwikkeling, natuurlijk definitief een streep door heen gaan. “Vanwege deze gevoeligheden werd mij in die fase afgeraden om te communiceren met de gebruikers”, aldus Jan Dirk. “Dat was aan de ene kant natuurlijk knap lastig. Je wil direct vanaf de start zicht hebben op de ideeën en behoeften vanuit de beoogde gebruikers. Aan de andere kant bood het juist ruimte om in betrekkelijke rust te werken aan een integrale ontwikkelvisie op de potentie van het gebouw. Waar kan je het de komende halve eeuw goed voor gebruiken? Hoe maak je het toekomstbestendig? Hoe pas je het optimaal in de totale beoogde campusontwikkeling in? Daar hebben we met een expertteam van in- en externe krachten aan gewerkt.”
Voorjaar 2021 werd de visie met groot beeldmateriaal gepresenteerd aan de gebruikers, bij de entree van het Kruytgebouw. “Dat heeft echt geholpen. Zelfs de grootste tegenstanders zeiden toen: dat ziet er mooi uit, dat is een goed plan. Daarmee was een belangrijke eerste stap gezet om met de herontwikkeling aan de slag te gaan.”
Na enkele wisselingen van de wacht binnen Vastgoed & Campus kon het herontwikkelingstraject in 2022 echt van start. “Met de ontwikkelvisie hadden we antwoord gegeven op de wat-vraag. In de periode daarna zijn we volop aan de gang gegaan met de uitwerking van de ontwikkelingsstrategie, ofwel de hoe-vraag. Vanaf dat moment is het echt gaan vliegen.”
Als antwoord op de hoe-vraag was aanvankelijk bedacht dat het gebouw vleugel voor vleugel zou worden verbouwd. Dit zou een lange uitvoeringstijd van ongeveer 9 jaar vergen, inclusief aanzienlijke overlast voor de gebruikers, veel verhuisbewegingen en tijdelijke voorzieningen. Er zou namelijk geen ruimte zijn om tijdelijke voorzieningen op de campus te realiseren. Door verder te kijken dan de specifieke opgave, en initiatieven op de campus aan elkaar te verbinden, kwam een alternatief plan naar voren: een versnelde kaveluitgifte elders op de campus, waar een externe partij een gebouw ontwikkelt dat tijdelijk dienst kan doen als ‘transitielocatie’.
Zodra de transitielocatie gereed is, verhuizen de gebruikers van het Kruytgebouw er naar toe. De herontwikkeling van het pand dat zij leeg achterlaten, kan daardoor in één keer ter hand worden genomen. Jan Dirk: “Je krijgt dan natuurlijk wel te maken met een langere voorbereidingstijd. Aan de andere kant is er sprake van een aanzienlijk kortere bouwtijd, met veel minder overlast en verstoring van het onderzoek. Maar de belangrijkste winst is misschien wel dat het leeghalen van het Kruytgebouw de ruimte creëert om de beoogde transformatie van het gebouw mogelijk te maken.”
Na het vaststellen van de transitielocatie en een marktverkenning naar de animo voor dit scenario, was het besluit tot herontwikkeling relatief snel genomen. “In juni 2022 heeft het College van Bestuur van de Universiteit de visie en de strategie bekrachtigd. Dat najaar zijn de haalbaar- en betaalbaarheid in kaart gebracht.”
Met het opstellen van een kostenvisie voor het Kruytgebouw, heeft Jan Dirk zijn werkzaamheden aan de initiatieffase begin 2023 afgerond. Hoe kijkt hij terug op het traject? “De start was uitermate boeiend. We hadden te maken met een gebruiker die nog druk bezig was met het opstellen van zijn eigen huisvestingsplannen, en een universiteit die werkte aan een campusbrede gebiedsvisie. De koninklijke weg, van alles bij elkaar brengen, viel niet direct te bewandelen. Desondanks hebben we vanuit een integrale visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebouw aansluiting weten te vinden op zowel de behoefte van de gebruiker als op de ideeën van de overall gebiedsvisie van de USP Campus. Door die samenhang zichtbaar te maken, zijn betrokkenen tot elkaar gekomen.” Een mooi aspect daarbij is dat met de realisatie van het transitiegebouw ook een duurzame oplossing voor de tijdelijke huisvesting is gevonden. Als de gebruikers over ongeveer een jaar of acht weer terugverhuizen naar het vernieuwde Kruytgebouw, blijft het transitiegebouw namelijk staan. “Eigenlijk zijn we bezig geweest met een gebouw- en gebiedsopgave ineen”, besluit Jan Dirk. “Dat heeft allemaal even geduurd, maar we sluiten deze fase met succes af. We hebben enkele mijlpalen geslagen waarmee Universiteit Utrecht concreet verder kan.”
Foto door Oostblog.info
Jan Dirk Ferdinandusse
Google+